一个只有 85 个粉丝的账号，
卖出了 3 套房。

买房人做功课的地方，搬家了

看楼盘口碑、筛看房清单、比较板块和户型——越来越多客户的第一站，是在小红书上搜一搜。

改善客，正好都在这里

行业已经下场，窗口正在收窄

一套房，要在这里被比较 30 到 90 天

成交窗口 · 客户在找具体的房子

01

产生想法

买房时机到了吗

房子还会跌吗

谁在回答 · 网友、博主

02

明确意愿

XX 板块怎么样

XX 学区能上吗

谁在回答 · 博主、KOS

03

寻找房源

500 万能买什么

XX 项目户型日照

谁在回答 · 项目号、KOS

04

准备下定

现在有什么优惠

XX 开发商交付

谁在回答 · 项目号、KOS

05

买房之后

收房验房清单

我家装修日记

谁在回答 · 业主自发

客户搜你的时候，
也在看你的对手

两个流量入口：推荐带来信任，搜索带来意向

入口一 · 发现页

推荐：看互动打分

笔记先被推给一小批匹配的人，互动越深，推得越远。平台按互动类型打分：

1

点赞

+

1

收藏

+

4

评论

+

4

转发

+

8

关注

按搜过的词推 按看过的内容推 按关注关系推 按同城 20 公里推

所以结尾要引导评论：一条评论 = 四个赞

入口二 · 搜索

搜索：看关键词匹配

60%

的用户每天都会搜索

3亿次

日均搜索查询量

搜索来的人，带着需求、带着预算。标题、正文和标签里的关键词，决定了笔记会被谁搜到。

一篇笔记，是一份会被反复搜到的资产

浏览量最低的那篇，来客最多

同一选题方向的三类笔记，投放后效果对比：

泛流量笔记

“上海未来这个板块价值已明确”

0.06%

周均浏览 12,589 · 私信 23 · 开口 7

精准流量笔记

“嘉定南翔最好看的房子”

0.21%

周均浏览 11,202 · 私信 51 · 开口 23

客资笔记

“繁花开进江湾镇 · 沁香园预告”

1.34%

周均浏览 7,850 · 私信 165 · 开口 105

综合获客率

22×

客资笔记 vs 泛流量笔记

管理含义：
① 考核看私信开口，不看浏览量
② 投流只投客资和精准流量笔记

四类笔记，各有各的用处

先探索，再铺量，再提质

方法论大家都差不多，拉开差距的是执行：先让所有人动起来，再把资源集中到跑得动的人身上。

一个起点，三个瓶颈

自渠和销售统一管理，术业有专攻

每个 KOS：一周怎么过，一篇怎么发

全员都会发了，但发出来没人点、没人问

01

封面没有点击力海报、效果图直接当封面，没有钩子、没有信息，客户第一眼不会点

02

文案太品宣写的是广告语言、开发商语言，不是客户语言；营销感重，或者一股 AI 味

03

选题迷茫不知道今天写什么，想到什么写什么；同一个卖点反复发

根因

站在开发商的角度写，
而不是站在买房人的角度写。

铺量期员工账号的真实笔记

实景随手拍、楼盘名当标题、转发政策新闻：内容不少，每篇 0–2 个赞

每周抓一批好笔记，带全员一篇篇过

436条逐条拆解钩子 / 封面 / 内容 / 借鉴

1AI 抓取平台优质笔记平台数字营销负责人，每周一次

2拆解归档，分享给各项目运营下面就是这一年攒下的笔记库

3运营每周开会，拉全员一篇篇过好在哪、能不能借、下周谁来用

4好选题、好封面，怎么去复用到项目被流量验证过的笔记，数据一定不会差

小红书房产优质员工笔记0526

5月26日笔记封面参考.pdf

小红书房产优质员工笔记0608

小红书房产优质员工笔记0622

小红书房产优质笔记0702.xlsx

小红书房产优质笔记0716.xlsx

小红书房产优质笔记-0723.xlsx

小红书房产优质笔记0723.xlsx

小红书房产优质笔记0730.xlsx

小红书房产优质笔记0805.xlsx

小红书房产优质笔记0813.xlsx

小红书房产优质笔记0822.xlsx

小红书房产优质笔记0829.xlsx

小红书房产优质笔记0904.xlsx

小红书房产优质笔记0911_新增18条.xlsx

小红书房产优质笔记0911.xlsx

小红书房产优质笔记0918.xlsx

小红书房产优质笔记0925.xlsx

小红书房产优质笔记1009.xlsx

小红书房产优质员工笔记1009

大华入选大华望樾｜180㎡联排

项目 + 面积 + 徐泾定位筛客，正文按楼层讲家人的一天

浙大紫金港旁｜总价 440 万买 139 平

位置 + 总价 + 面积，一句话讲清一套房

三居 394 万｜海淀北精装现房清盘

价格、现房、清盘、交付，连续降低决策门槛

广州改善四房的答案，藏在…

用悬念代替硬推，再用南向视野、楼王位置落地

浦东断供小户型｜浦发上城 80㎡

“480 万拿下”写上封面，预算即筛选

佛山祖庙｜173㎡ 小洋楼

板块 + 面积 + 30% 阳台率，硬指标一次说完

课堂上学方法，发布前逐条改

02定期培训 · 内部讲方法，外部请平台

内部房地产小红书内容营销与获客实战

外部 · 小红书小红书 KOS 获客指南

内部选题技巧 & 案例分享

外部 · 小红书房产 KOS 如何创作好优质笔记

外部 · 小红书私信通 AI 小助手实战课

外部 · 小红书留资话术与运营技巧指南

03发布前点评 · 逐条给改法

官号也能获客：从品宣到获客

之前

品宣

意境图、发布会

运营接手 · 方向调整封面讲户型、实得面积、价格；真人形象照出镜；结尾引导私信

之后

获客

户型、实得、价格

每月官号留资

1–5

之前 · 条/月

30+

之后 · 条/月

3

套

官号直接成交

官号不只是品牌背书。
运营下场做，官号也是获客阵地。

内容有了曝光，转化却断在私信

问题 1不及时有客户私信却没及时回复，错失机会

2026-07-13 20:15

这个 143 平的还有吗？周末想去看看

41分钟没人回

2026-07-13 20:56

在的，您好～

对方已读 · 没有再回复

问题 2太“直男”话术生硬直白，客户缺乏信任感

同一个问题：“现在什么价格？”

直男版

您好，我们项目均价 X 万 / ㎡，欢迎到售楼处参观。

只答不问，对话到此结束

更常见的

你电话多少？我加你，发资料给你看看。

一上来要电话，客户直接不回

真诚版

目前在 X 万左右～不过楼层和朝向差异挺大。您更关注采光还是预算？我把最新的一房一价表和小红书专属的政策发您❤️

先给信息，再问需求，最后给一个“要资料”的理由

即时响应、话术赋能、主动出击，线索才真正长出来

01即时响应解决“不及时”

私信通 + AI 话术，进线先接住

15 秒首响率 ≥ 70%，平均响应 ≤ 5 分钟

02话术赋能解决“太直男”

后台定期抽查私信沟通质量

私信互动话术库：从生硬直白转向真诚引导

03主动出击不等客户，学会找客户

撩客标准话术库，按场景分

连续 3 天撩客：建立印象 → 挖需求 → 给钩子

从开口到到访有时间表，响应时效写进制度

《线上渠道线索承接规范（试行）》· 小红书 KOS 考核标准

指标销售 · 工作日销售 · 周末自渠 / 主播

15 秒首响率≥ 70%不考核≥ 70% / 60%

30 秒回复率≥ 85%不考核≥ 85% / 70%

1 分钟回复率≥ 90%≥ 50%≥ 90%

平均响应时长≤ 5 分钟≤ 15 分钟≤ 5 分钟

24h 未回复会话0 条0 条0 条

15 秒首响率是第一考核指标，单项不达标即判定该周期不通过

结果怎么用

周度不达标次周起取消该账号投流，恢复须平台数字营销确认

月度晾晒各项目承接效率大群公示排名，不合格通报负责人

谁来督办销售主管 / 经理对本团队达标率负直接责任；自渠主管全时段排班

一个意想不到的情况，差距越拉越大

明确标杆和非标杆，梯队管理

别人用钱买习惯，我们用内容养习惯

给愿意做的人，最好的资源

01

官方拍摄剪辑

运营团队和kos共创脚本，第三方拍剪师负责拍摄、剪辑，KOS只需要出镜。

02

AI 个人形象照

小红书是视觉逻辑。一套统一风格、多种手势的形象照，直接做封面。

每篇额外投流

1000

元 / 篇

03

额外投流费用

好笔记有钱推，客户直接进销售自己的私信。

去案场花一下午，
专门教钱亚兰剪辑

04

技能辅导和技术支持

剪辑、封面、话术，谁主动来问，就一对一教。

小红书是视觉逻辑：一张形象照，就是一张封面

做成封面

除了管理赋能，还有工具赋能

01

成交地图给运营投流用

热力分布按项目、按产品看成交客户住在哪里

点位聚合放大到小区和板块，看客户扎堆的位置

项目对比500 米网格叠加，找多个项目的共同客源区

热区直接作为投流的地域定向。上海区域要求所有运营必须精通投流。

02

直播分析系统给运营复盘、优化用

互动 × 留资每小时有效评论和留资，一张图看清每个主播的位置

周度评分七项加权打分、分 A/B/C 级，自动写出优点和缺点

价值点覆盖每小时讲了几次户型、通勤、配套和留资引导

评论回复按价格、户型、区位等问题类别，看答法和留资率

AI 转写直播再分析。目前 Token 费用偏高，还在持续迭代优化。

03

拍剪预约小程序给拍摄创作和排班用

写稿审稿KOS 写口播稿，运营在线审核脚本

拍摄日历拍摄、剪辑、休息、可约，按档期预约拍剪师

直播排班视频号、抖音按周排班，可智能填充、沿用上周

个人待办今日直播、稿件和拍摄进度，一屏看清

前面讲的官方协助拍摄剪辑，后续都会落地到这个小程序中。

她是大华望樾的置业顾问，
钱亚兰

主页三秒，讲清我是谁、凭什么信我

01名称 = 楼盘 + 真名

“大华望樾-钱亚兰”：客户搜楼盘能搜到她，记住人也记住盘。

02简介三行：身份 + 资历 + 背书

“深耕大虹桥 8 年”“五大网红楼盘参与者”“累计服务 1000+ 业主”，把信任放在第一句。

03官方认证 + 上海 IP

“大华望樾 · 置业顾问”职业标签、已实名，客户戒备低，私信更愿意开口。

主页不改内容，
只改“被相信的速度”。

她的笔记墙 · 两个月持续更新

只发三类内容，覆盖客户决策全链路

50%

探盘与工作现场

作用 · 建立信任

样板间实拍：“你以为是大平层”，用反差制造点击

带看现场：客户 7 小时谈判当场拍板

工作日常：涨粉慢，但私信占比最高

业主活动：生日私宴、会所，回答“值不值”

单条观看稳定 500–3000，样板间实拍最高 1.7 万

25%

楼市政策

作用 · 撬动流量

新政速读：官宣后 2 小时内出片

算账类：“首付能压到几成”“卖旧买新拿补贴”

动迁与土拍：承接自带预算的本地改善

市场判断：表达观点，引发评论

“重磅消息”单条 7800+；只解读、不承诺

25%

板块信息

作用 · 筛出精准客户

这个板块在发生什么：城中村改造实探，1.4 万+

住在这里方不方便：“今晚只聊夜市”

这个盘排第几：敢和隔壁盘同框比较

关键词卡位：标题固定带“大虹桥 / 徐泾”

封面、剪辑、钩子：当天拍，当天发

封面三法则

① 大字主标题 ≤ 6 字，手机小图也看得清

② 数字 + 结果前置：“305 平揭秘”“补贴 8 万”

③ 人物固定出镜，刷到就知道是“钱经理”

五步出片 · 单条剪辑 ≤ 40 分钟

1粗剪定结构：前 3 秒抛结论，正片 40–60 秒

2字幕全覆盖：关键词放大变色，静音也能看懂

3卡点配乐：口播音量压低 20%

4结尾加钩子：最后 5 秒口播 + 字幕

5封面单独导出，不用视频随机帧

一鱼多吃：一次带看剪三条，分三天发

她多次主动来找我聊小红书，
我去案场花了一下午，一对一教她剪辑。

结尾钩子 · 三选一

评论钩子

“大虹桥这个价值不值？评论区聊聊。”

私信钩子

“一房一价表整理好了，私信‘望樾’发你。”

留资钩子

“周末实景开放，私信预约可专车接送。”

每周复盘三个数

观看量 → 判断选题（低于 500 暂停）
私信数 → 判断钩子（高观看低私信 = 钩子弱）
到访率 → 判断承接（私信多到访少 = 承接问题）

主页是信息卡，标题是搜索入口，内容先讲板块

01主页 = 决策信息卡

板块占位前滩 CBD & 前滩别墅区

背书大华 25 载造墅，东方系作品

指标8 号线芦恒路｜1.05 超低容积率

身份官方销售：戴铭（实名、认证）

让客户 5 秒判断“这个号对我有没有用”

02标题 = 搜索入口

🔥大华·华逸东方｜前滩南超低密墅区

8 号线芦恒路｜纯粹 3.5 代低密

💥1.05 容积率 vs 2.0 容积率

公式：情绪词 + 数据 + 关键词。客户搜什么，就写什么

03内容 = 先讲板块

板块价值40%

产品户型30%

节点热度20%

实拍客户10%

在售期钱亚兰：探盘实拍占 50%｜蓄客期戴铭：板块价值占 40%